HƯỚNG DẪN MIỄN PHÍ · CẬP NHẬT THÁNG 10/2026
Tự xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ: bắt đầu từ đâu?
Không cần biến việc xin phép xây nhà thành một hành trình mù mờ. Hãy kiểm tra đúng quy hoạch, chuẩn bị đúng bản vẽ và nộp qua đúng cơ quan tiếp nhận. Hướng dẫn dưới đây dành cho gia chủ xây nhà ở riêng lẻ, đặc biệt tại TP.HCM.
Lưu ý quan trọng: Ngô Huỳnh Home không cung cấp dịch vụ đại diện xin giấy phép xây dựng. Gia chủ tự thực hiện hoặc thuê đơn vị pháp lý/đơn vị tư vấn độc lập. Ngô Huỳnh chỉ xem xét phương án thi công khi điều kiện pháp lý khởi công đã rõ.
Hình bản vẽ minh họa từ thư viện Ngô Huỳnh; bộ hồ sơ thực tế phải tuân thủ yêu cầu pháp lý hiện hành.
Trước tiên: nhà bạn có cần xin phép?
Theo Luật Xây dựng 2025, một số nhà ở riêng lẻ thuộc diện miễn giấy phép. Nhưng không thể chỉ dựa vào tiêu chí dưới 7 tầng, dưới 500 m² để tự kết luận: vị trí trong khu vực quy hoạch/quy chế quản lý kiến trúc cũng quyết định nghĩa vụ xin phép.
Nếu chưa chắc, hãy hỏi bằng văn bản hoặc tra cứu với cơ quan có thẩm quyền tại nơi có đất trước khi thiết kế hồ sơ nộp.
Điểm tiếp nhận hiện nay
Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thuộc thẩm quyền thông thường, UBND cấp xã/phường có thẩm quyền theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Hồ sơ ưu tiên nộp trực tuyến tại Cổng Dịch vụ công Quốc gia; trường hợp đặc biệt thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan tiếp nhận.
LỘ TRÌNH THỰC HÀNH
6 bước tự chuẩn bị hồ sơ và nộp phép
Danh mục dưới đây là khung kiểm tra thực tế. Tài liệu cụ thể có thể thay đổi tùy công trình, điều kiện quy hoạch và yêu cầu hợp pháp của địa phương.
BƯỚC 01
Kiểm tra pháp lý đất & quy hoạch
Chuẩn bị thông tin thửa đất, mục đích sử dụng đất, tình trạng nhà hiện hữu, chỉ giới, lộ giới, chiều cao và giới hạn quy hoạch. Nếu giấy tờ hoặc mục đích sử dụng đất chưa phù hợp, xử lý trước khi lập hồ sơ.
BƯỚC 02
Chuẩn bị bộ bản vẽ xin phép
Cùng người thiết kế hoàn thiện sơ đồ vị trí, mặt bằng trên lô đất, mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt, mặt bằng móng/mặt cắt móng và sơ đồ đấu nối điện, nước, thoát nước. Chuẩn bị cam kết bảo đảm an toàn với công trình liền kề khi có công trình liền kề.
BƯỚC 03
Tập hợp giấy tờ
Đơn đề nghị theo Mẫu số 01 Phụ lục II của Nghị định 217/2026/NĐ-CP; giấy tờ đất hợp lệ (nếu chưa được khai thác từ cơ sở dữ liệu); hồ sơ thiết kế; tài liệu về PCCC/thẩm tra/di sản khi thuộc trường hợp phải có.
BƯỚC 04
Nộp hồ sơ trên cổng chính thức
Đăng nhập Cổng Dịch vụ công Quốc gia, tìm thủ tục cấp giấy phép xây dựng mới cho nhà ở riêng lẻ, xác định địa phương và cơ quan tiếp nhận. Tải hồ sơ điện tử theo định dạng yêu cầu, ký số tài liệu/bản vẽ khi áp dụng và lưu mã hồ sơ.
BƯỚC 05
Theo dõi và bổ sung
Theo dõi tin nhắn, tài khoản và thông báo yêu cầu bổ sung. Trả lời đúng nội dung và trong thời hạn được yêu cầu. Thời hạn, mức phí phải xem tại thủ tục đang công bố cho đúng địa bàn, không dựa vào bài viết cũ.
BƯỚC 06
Nhận kết quả & kiểm tra trước khởi công
Kiểm tra chính xác địa chỉ, số tầng, diện tích, chiều cao, bản vẽ và thời hạn hiệu lực của giấy phép. Nếu thuộc diện miễn phép, lưu căn cứ và hoàn thành các nghĩa vụ thông báo liên quan nếu có. Chỉ khởi công khi đáp ứng đầy đủ điều kiện áp dụng.
Checklist trước khi bấm “Nộp hồ sơ”
- Đã xác minh công trình phải xin phép hay thuộc diện miễn (đủ căn cứ).
- Đất và phương án xây dựng phù hợp điều kiện pháp lý, quy hoạch.
- Đơn đúng mẫu; thông tin chủ nhà khớp giấy tờ.
- Bản vẽ đầy đủ, thống nhất số liệu giữa các tờ; chữ ký số theo yêu cầu áp dụng.
- Có hồ sơ bổ sung cần thiết (PCCC, thẩm tra, cam kết an toàn, di sản…) nếu thuộc trường hợp yêu cầu.
- Đã lưu mã hồ sơ và thông tin liên hệ của bộ phận một cửa.
Muốn tự làm?
Đi vào hệ thống chính thức, chọn địa phương và kiểm tra biểu mẫu, thành phần hồ sơ đang công bố. Bài viết này không thay thế quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Muốn thuê dịch vụ ngoài?
Chọn đơn vị có năng lực thiết kế/hoàn thiện hồ sơ phù hợp, báo giá trọn phạm vi, có hợp đồng, lịch bàn giao và điều khoản trả hồ sơ nếu bị yêu cầu sửa. Gia chủ ký hợp đồng trực tiếp với bên dịch vụ.
Căn cứ để bạn tự kiểm chứng
Nguồn chính thức để tự kiểm chứng:
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 – Điều 43 về cấp và miễn giấy phép xây dựng.
- Nghị định số 217/2026/NĐ-CP – Điều 55 (giấy tờ hợp pháp về đất đai), Điều 60 (hồ sơ giấy phép nhà ở riêng lẻ).
- Bộ Xây dựng: Quy định mới về cấp giấy phép xây dựng – tham khảo thẩm quyền giải quyết.
- Cổng Dịch vụ công Quốc gia – tìm thủ tục, mẫu biểu và nơi tiếp nhận theo địa phương.
Rà soát ngày 22/10/2026. Chỉ sử dụng thông tin thủ tục được cơ quan có thẩm quyền công bố cho địa bàn và thời điểm nộp hồ sơ.
Bạn đang chuẩn bị xây nhà?
Hãy xây đúng từ đầu: giấy tờ đầy đủ, thiết kế rõ ràng, hợp đồng minh bạch và hồ sơ kỹ thuật được lưu giữ đầy đủ từ công trường.
NGÔ HUỲNH HOME
Xây nhà trọn gói. Chuyên tâm từng công trình.
Từ những công trình đã thực hiện đến một định hướng mới: minh bạch hơn trong phạm vi, rõ ràng hơn trong trách nhiệm và chọn lọc hơn trong cách hợp tác.